2019税收政策解读及土地增值税清算经典案例分析——启航房培

2019年6月27-28日上海

【课程背景】

　　2019年是我国减税降费年，国家税收政策，包括增值税、企业所得税变动都较大，及时了解政策变化，全面掌握税收政策的精髓，有助于企业加强会计核算与纳税管理，降低纳税风险，因此，本期课程又特意安排了“2019 新税改形势下税收政策解读”内容。

　　土地增值税清算，是房地产企业关注的又一重大税收问题，营改增后土地增值税清算政策也随之发生了一定的改变，清算中很多问题都存在较大争议，把握起来十分困难。为了帮助大家理清工作中的疑点、难点，特开设“新税改形势下土地增值税清算经典案例分析”课程。

　　【课程对象】

　　房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

　　【金牌讲师】

　　杨老师：

　　资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。

　　同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。

　　授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

　　授课特点：准确、透彻、简捷、实用；

　　授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

　　【课程大纲】

　　第一节：新税改形势下税收新政解读

　　一、增值税政策解读：

　　1、房地产企业销售开发产品应如何确认纳税义务发生时间？

　　2、纳税人在当地预缴增值税后应如何计算预缴城建税、教育附加？

　　3、增值税留抵退税后城建税、教育附加应如何处理？

　　4、最新小规模纳税人标准是多少，现行一般纳税人还可以转为小规模纳税人吗？

　　5、一般纳税人转登记为小规模纳税人后，从什么时间开始按照简易计税方法计税？

　　6、转登记纳税人尚未申报抵扣的进项税以及转登记日当期末留抵税额应如何处理。

　　7、转登记纳税人在转登记日前后取得的发票应如何分别处理？

　　8、转登记纳税人发生折让、中止或者退回，如何调整销项税、进项税和应纳税？

　　9、转登记纳税人在一般纳税人期间发生应税销售行为，未开具增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，应如何处理？

　　10、转登记纳税人按规定再次登记为一般纳税人后还是否允许再转为小规模纳税人？

　　11、小规模纳税人月销售额10万元的标准应如何计算，

　　12、适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，月销售额10万元标准如何计算，《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》中的“免税销售额”相关栏次如何填写？

　　13、其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，应如何适用增值税免征政策？

　　14、现行小规模纳税人在预缴地实现的月销售额未超过10万元的是否需要预缴税款，如果已经预交税款的如何处理？

　　15、小规模纳税人月销售额未超过10万元的，当期因开具增值税专用发票或普通发票已经缴纳的税款如何处理？

　　16、小规模纳税人月销售额超过10万元的，如何开具发票？

　　17、增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，未开具增值税发票需要补开增值税发票的，应如何开票？开票时如何操作选择适用税率？

　　18、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减？

　　19、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，如何计算计算可抵扣进项税额？

　　20、4月1日以后增值税税率下调具体规定如何，对房产企业将带来哪些影响？

　　21、4月1日起，不动产购建进项税额抵扣发生哪些新变化，还未抵扣的进项税额应如何处理？

　　22、4月1日以后购进国内运输服务进项税抵扣有哪些具体规定？

　　23、4月1日以后哪些行业可以实施仅限水税加计扣除，房地产行业是否会受到来自相关方的影响？

　　24、4月1日起，符合哪些条件的纳税人可以试行增值税期末留抵税额退税制度，退税额如何计算？

　　二、企业所得税

　　1、进行企业所得税清算时以什么为税前扣除凭证？

　　2、企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，其支出是否还允许税前扣除？

　　3、企业与其他企业、个人在境内共同接受应税劳务、非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以什么为税前扣除凭证？

　　4、企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以什么凭证作为税前扣除凭证。

　　5、房地产企业确认销售收入的实现到底应该以国税函【2008】875号、国税发【2009】31号】哪一个文件规定为准？

　　6、以施工合同为准计算发票不足金额时，以总包合同金额为准还是分包合同金额为准，具体操作时应该注意哪些事项？

　　7、以不同的非货币交易方式取得土地，土地成本确认的方式有何不同？

　　8、由于土地增值税清算较晚造成企业多交企业所得税，清算后应如何进行处理？

　　9、采取“项目合作”合作的方式联合开发，接受对方投资应如何进行账务处理，项目利润所得税如何计算？

　　第二部分 新税改形势下土地增值税清算经典案例分析

　　一、关于纳税人

　　1、在集体土地上开发的小产权房是否应缴纳土地增值税？

　　1、房地产开发公司未取得土地使用权之前销售房屋是否应征收土地增值税？

　　2、房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

　　3、委托代建房屋是否缴纳土地使用税？

　　二、关于税收优惠

　　1、开发、销售普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠，普通住宅的标准应如何把握？

　　2、以房地产进行“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税

　　3、营改增以后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

　　4、以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税

　　5、开发建设保障性住房是否应征收土地增值税

　　三、关于清算条件与清算单位确认

　　1、在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

　　2、国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

　　3、清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？ 销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？

　　4、清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？

　　四、关于清算收入

　　1、营改增后土地增值税收入包括哪些内容，新老项目收入确认有何不同？

　　2、什么情况下代收款项应确认为收入，什么情况下代收款项不应确认收入？

　　3、营改增以后发生哪些业务应视同销售收入，视同销售行为应如何处置？

　　4、土地增值税清算时以那些会计资料为依据确认清算收入？

　　5、订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

　　9、清算时如何确认清算收入偏低、偏高？

　　10、政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的应如何确认销售不动产收入？

　　11、审核清算收入应重点注意那些问题？

　　五、关于扣除项目

　　1、取得土地使用权所支付的金额包括什么，营改增后“差额计算销项税额”是否会影响新项目的土地成本扣除

　　2、在实际工作中一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

　　3、清算时房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

　　4、清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？

　　5、未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

　　6、经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，如果没有土地出让金票据能否扣除？

　　7、开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。代政府支付的拆迁补偿费能否扣除？

　　8、母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，母公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为母公司，在清算时此票据是否允许扣除土地价款？

　　9、改制时按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？

　　10、房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置？

　　11、项目涉及“拆迁安置”的，计算开发成本时不同性质的返迁房应该如何分别处置？

　　12、单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时其建筑成本应该如何计算分摊？

　　13、国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？签订“软装交付”与“硬装交付”合同，扣除时会受到哪些影响？

　　14、清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？营改增后是否采取“甲供材”对甲乙双方会有哪些影响？

　　15、开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务操作？

　　16、在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

　　17、房地产开发企业将房产全部销售后配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

　　18、公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

　　19、清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

　　20、规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除？

　　21、计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

　　22、房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

　　23、房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

　　24、为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5-10%计算扣除，这样做的用意是什么？

　　25、《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？当据实扣除的利息低于计算扣除的利息时是否可以选择计算扣除？

　　26、房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

　　27、企业开发用地缴纳的土地使用税、因土地纠纷发生的立场是非、开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用，属于开发间接费还是开发费用？

　　28、清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？如果开发企业较小，项目单一，会计核算时是否可以不设置企业管理费科目，将全部费用均归集到开发间接费？

　　29、营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

　　30、清算时土地开发与房屋开发加计扣除计算方法有什么不同？

　　31、营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

　　32、审核扣除项目时应具体注意哪些问题？

　　五、关于清算结果计算

　　1、项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除、增值率、增值额、应纳税额应如何计算？

　　2、清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款的如何计算？

　　六、关于纳税申报

　　纳税申报表和填报注意事项说明。

　　【课程说明】

　　【主办机构】启航房培

　　【时间地点】2019年6月27-28日  上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

　　【培训费用】特价2980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

       【联系方式】小梁老师 15910934416（同微信）