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2019商业地产投资并购及 REITS
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课程背景：
改革开放40年以来，地产行业走过简单粗放的上半场，其最重要特征就是从过去一级市场招拍挂拿地转变为现在的二级市场并购竞争。然而，如今的房地产并购面临的行业发展阶段和金融监管大环境已经发生了根本性变化，对商业地产并购的整体要求亦在调整、升级。商业地产并购整合加速，投资机会关注价值洼地，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。
莱顿商学院携手商业地产投资并购专家刘老师从风险管理和价值发现两个维度双管齐下分析商业地产投资并购技巧和应对策略；REITS的发行模式和实务创新。
▪ 投资并购过程中土地投资强度未达到25%，无法资产转让怎么办？ ▪ 卖方不合理的节税需求，股权溢价过高，对卖方税负比较重怎么办？ ▪ 投资并购过程中付款周期过于紧凑，前置条件未达成怎么办？ ▪ 投资并购过程中原股权对外担保，抵押，质押，员工安置，社保保险怎么办？ ▪ 缺少必要证照办理，土地性质尚未变更，以及烂尾项目怎么办？ ▪ 如何区分项目层面利润率和股东层面利润率？ ▪ 项目开发节点对财务指标的主要影响是什么？
作为一个商业地产项目操盘手，想要解决以上问题，必须需要知道投资并购会产生哪些价值，过程中必然会出现哪些风险点，以及通过什么工具和方法管控和量化这些风险点？
模块一、投资并购全流程 投并购主要涉及工作内容：从风险管理(R)和价值发现(V)两个维度分析； 全程管理涉及大资管技术下战略层面投资资产组合管理，包括不同投资策略下策略安排； 全程管理一般以运营计划节点为核心，围绕价值及风险贯穿于该项目前端至后端； 常见投并购主要误区； 模块二、价值管理和风险管理抓手和工具技术 一、价值管理流程 ▪ 价值管理主要围绕核心财务指标进行追踪和管理，相关指标应当分解至各业务部门； 指标管理： 设定（投资决策）---深化落地（定位决策）---锁定（销售价格，退出，发展纲要）----考核（KPI指标考核及项目闭环） ▪ 价值管理常见策略；阿尔法策略，贝塔策略 ▪ 价值管理主要问题： 二、风险管理流程 ▪ 风险指标涵盖财务及业务维度，绝大多数业务指标最终都会映射为财务指标，因此财务关注的风险维度是综合性指标； ▪ 重点问题梳理及应对 三、工具和抓手 ▪ 战略管理层面核心指标：经济周期，宏观战略，中观战略，微观战略，战略目标制定 ▪ 资产管理层面 ▪ 项目运营层面 ▪ 项目运营层面核心指标：财务指标，业务指标，规划指标，成本指标 四、财务分析技术 1、全周期分析 投前阶段：立项调研，投资决策，关注的是：投资回报风险指标 融资管理: 资金管控，资本结构，税务筹划 关注的是：偿债流动性 运营管理：产品定位，计划管理，货值管理 关注的是：盈利能力，资产效率 退出阶段：物业改造，经营预算，退出决策 关注的是：估值指标，市场指标 2、核心指标分析 3、各阶段财务分析重点指标-投融管退 模块三、投资并购信托基金平台REITS 1、REITS的基本概念-概念和特点 2、主要发行模式-资本市场特点 3、主要发行模式-核心指标 4、主要发行模式-发行估值 5、REITS的实务和创新-美国REITS的产品创新的启示 6、REITS的实务和创新-国内地产融退的思考 参课对象 ▪ 商业地产投融资、战略与运营、资产管理、商业管理相关管理人员； ▪ 涉及不动产投资的金融机构（银行、信托、证券、资产管理、基金、保险等）从业人员；
会议日程
课程大纲
一、基本概要及流程
1、投并购主要涉及工作内容：从风险管理(R)和价值发现(V)两个维度分析；
2、全程管理涉及大资管技术下战略层面投资资产组合管理，包括不同投资策略下策略安排；
3、全程管理一般以运营计划节点为核心，围绕价值及风险贯穿于该项目前端至后端；
4、常见投并购主要误区；
二、价值管理流程
1、 价值管理主要围绕核心财务指标进行追踪和管理，相关指标应当分解至各业务部门；
2、价值管理常见策略；
3、价值管理主要问题；
三、风险管理流程
1、风险指标涵盖财务及业务维度，绝大多数业务指标最终都会映射为财务指标，因此财务关注的风险维度是综合性指标；
2、重点问题梳理及应对：
四、核心工具和抓手
1、战略管理层面核心指标：
2、资产管理层面：
3、资产管理平台层面核心指标：
4、项目运营层面：
5、项目运营层面核心指标：
五、财务分析技术
1、全周期分析：
2、核心指标分析：
3、各阶段财务分析重点指标
六、房地产信托基金（REITS）
1、REITS的基本概念-概念和特点
2、主要发行模式-资本市场特点
3、主要发行模式-核心指标
4、主要发行模式-发行估值
5、REITS的实务和创新-美国REITS的产品创新的启示
6、REITS的实务和创新-国内地产融退的思考
会议嘉宾
刘老师
美国注册会计师（AICPA）：华盛顿州执业会员
国际特许金融分析师（CFA）：CFAI会员并通过二级
前国有资产监督管理委员会财务专家团成员（2012年）
莱顿商学院客座专家(大资管领域)
先后担任绿城、万达、复星、泰禾等集团的资产管理负责人
资产管理: 6年资产管理经验
参与国内知名企业资产管理体系的搭建和流程工具开发，精通“投-融-管-退”全周期管理体系、方法和工具发起全周期资产管理全面信息化系统的设计、搭建、开发和测试直投类资产管理领域包括：商业、酒店、写字楼、仓储、物流、健康、养老、代建、代管、融资租赁等
证券类资产管理领域包括：ABS、REITS、PPP、BOT、ROOT、股权类、基金类产品
核心工作：宏观行业研究、通用指标管理体系梳理、全面风险管理系统建设、资产估值模型开发、资产管理制度整合、项目初筛、尽职调查、市场调研、财务对标、投资可研，定量分析、组合管理、收益管理等
资本运作: 9年资本运作经验
熟悉美国、中国、香港资本市场法律及监管要求，了解美国、中国、香港资本市场证券发行运作流程熟悉美国、新加坡、香港市场的REITS及其ABS产品监管及运作要求
精通国际财务准则（IFRS）、中国财务准则（CAS）及美国财务准则（USGAAP）财务准则，目标行业涵盖地产、基建、能源、互联网、教育、快消、贸易、铁路及港口等
核心工作：IPO上市、定向增发、发债、壳资源管理、私募收购对价、改制重组、收购兼并、反舞弊审查、内控鉴证、全面预算、资金预算、现金流及融资管理等
风险管理 : 9年企业风险管理经验
精通企业内部控制的COSO、ERM理论体系和TRM等风险管理框架
多年跨行业中外资企业风险管理、内部控制评价实务经验
擅长风险概率模型、敏感性模型、以及信用风险模型的搭建、风险定量策略管理分析
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