课程主题：2019年建筑房地产行业税收风险解析及纳税筹划

授课时间：8月22-23 9:00到12:00，1:30到4:30

课程主讲：顾瑞鹏副教授

授课地点：武汉市武昌区张之洞路281号安华酒店2楼（地铁武昌火车站G2出口）

联系方式：027-87873090  15827182209栾倩倩

授课形式：燕园七法之“讲授配合案例”

【课程背景】

该课程以营改增为背景，以建筑企业和房地产企业典型经营业务为出发点，按照业务流程和上下游经营架构进行设计。重点讲解房地产和建筑企业开发每个阶段具体实施过程中所涉及的相关税收问题。比如：在取得各种开发手续、选择开发产品类型、制订各种经济合同、设计各种促销模式时，应注意哪些税收问题，税收条款在具体文书中应如何设计等。该课程属于纳税筹划以及风险控制类课程，旨在培养大家在开展以上工作之前树立良好的税收意识，主动防范税收风险。

【预期收获】                                                             

1、本次课程收益：充分了解房地产建筑企业经营过程中涉及的重大税收新政以及如何操作。

2、税收思维突破：重新认识税收管理的抓手，掌握税收变化时代下做好税收管理需要的思维方式；

3、税控方法改进 ：深刻理解税收管理，运用合法的方法和手段达到企业税收安全管理目标；

4、实现税负目标 ：基于企业的业务流程，准确化解业务操作中的误区和疑难点，合理运用税法实现优化税负的管理目标；

5、解决实际问题 ：带着疑问来，带着解决方案回，用案例分享企业税收优化管理经验。

【授课对象】

菁英会员、领导会员、高级领导会员、理事会员

（企业各类财务人员；及其他相关管理人员等）

【讲师介绍】

专家讲师——顾瑞鹏副教授

大学副教授，中国企业财务管理协会理事，高级纳税筹划师，注册会计师、注册税务师、注册税务咨询师、ERP应用专家培训师。中国企业联合会税收筹划项目专家组成员，上海税收筹划研究中心研究员，上海人才培训发展中心专家组成员，兼任数十家大中型企业税务顾问、财税监理。针对房地产建筑行业“营改增”有独特的管理手段和运作机制。在全国二十多个省举办专题税收类讲演数百场，数万家大型企业、上市公司接受其培训及指导。《前沿讲座》栏目演讲嘉宾。兼任数十家大中型企业税务顾问、财税监理。从事税收研究和实践工作18年，幽默、亲和、互动的授课风格，深得学员的喜爱与追捧，是一位非常具有活力的财税实战专家。

【精彩课程摘要】

第一讲：建筑房地产企业生命周期纳税风险控制的五个管理实操切入点

1、利用组织架构设计实现企业涉税风险控制优化

2、利用业务流程再造实现企业涉税风险控制优化

3、利用业务证据管理实现企业涉税风险控制优化

4、利用环节信息沟通实现企业涉税风险控制优化

5、利用合同风控机制实现企业涉税风险控制优化

第二讲：营改增后建筑安装业的业务链纳税风险控制

（1）建筑业企业组织架构的创新设计对增值税税负优化的影响

1、成立商混公司分析

2、成立设备租赁公司分析

3、成立建材商贸公司分析

4、成立劳务公司分析

5、房地产企业是否需要拥有自己的施工企业，为什么？

（2）建筑业企业商业模式的创新设计对增值税税负优化的影响

1、总包与清包的选择

2、甲供材与甲控材的选择

3、施工企业在外作业设立项目部和分公司的选择

4、施工企业工程**

讨论：施工企业**项目主要有哪些风险？如何规避？

（3）建筑业纳税义务时间的判定问题

1、建筑企业确认收入时间与合同约定收款及开票时间不一致，其纳税义务时间问题

2、关于建筑服务未开始前收到备料款等预收款征税问题

3、在增值税税率不断调整的环境下，如何在合同中确保因税率调整给企业带来的损益？

（4）建筑业简易计税及备案的问题

1、已完工老项目的返工和修缮是否适用简易计税问题

2、认定清包工、甲供材是否以合同为准

3、不同计税方法下2016年5月1日后竣工处置结余工程物资的计税问题

（5）一般建筑安装服务的计税问题

1、钢结构制作安装业务如何计税

2、混合销售有哪些注意事项？

3、建筑机械租赁业务（含人或不含人）的计税问题

4、BT\BOT\PPP\EPC等计税问题

（6）建筑企业总分包关系的计税问题

1、分包服务的范围以及分包方是否可以按照总包方的签约时间适用简易计税的问题

2、同一个建设项目中，分包方是否必须适用总包方的简易计税方法

3、境外分包方是否可以选择简易征收的问题

（7）建筑企业总分机构的计税问题

1、总公司统一采购货物、服务支付货款或银行承兑，分公司能否抵扣增值税进项税额

2、分支机构用总公司的资质签订合同的征管问题

3、不是同一个项目的分包款可否差额扣除预缴税款的问题

讨论：总机构（资质）中标签订的合同却有分公司开具发票存在哪些税收风险？如何规避？

第三讲：房地产企业投资决策阶段的财税处理技巧与风险防范

1、项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？        

2、项目管理相关费用的核算技巧

3、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费如何在我国境内纳税?企业承担的税费成本如何在企业税前扣除? 

4、青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的业务链税负优化处理

5、如果拆迁的是别的企业的房产，支付对方款项，是否需要对方开具发票？

6、立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略?

第四讲：房地产企业取得土地阶段的财税处理技巧与风险防范

1、房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题

2、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税？计征契税的依据以及纳税环节如何规定?

讨论：房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理

3、合作建房的模式选择及风险管控

4、以接盘等形式购入未完工开发项目是购买项目好还是购买股权好 

5、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析?　

6、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?

7、为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同?

如何操作可以在税前扣除，规避风险?

第五讲：房地产企业项目开发采购阶段的财税处理技巧与风险防范

1、房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税处理

2、设备安装和装修中的业务控制税负优化

3、绿化苗木如果操作才有利于节税

第六讲：房地产企业项目销售阶段的财税处理技巧与风险防范

1、房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查

2、房地产开发企业代收费用的业务链税负优化

3、房产企业与业主违约金的业务链税负优化

4、房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理

5：房地产项目销售中一般有哪些促销活动，各自的税收处理和风险是什么？ 

6、卖精装房送家电、家俱的业务链税负优化

7、不同产权形式下地下停车库出售或出租等经营的业务链税负优化

第七讲：房地产企业项目土地增值税清算的财税处理技巧与风险防范

讨论：房地产企业土地增值税筹划的思路有哪些？需要注意什么因素？

1、红线外发生的成本费用，额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题

2、土地增值税清算审核的要点有哪些?稽查最关注的问题是什么?

3、关于预征土地增值税与核定征收土地增值税的情形与应对

4、以房产对外投资、划转、分立等重组事项土地增值税争议问题处理

第九讲：现场答疑

【收费标准】

本次课程燕园财税会员免费参加，其他人员收费学习，收费标准：3980元/人·次。

**优惠，7月31日之前报名享受1980元每人的特惠价格