很多人对海外房产市场是陌生的，心里很疑惑：什么样的人在关注或者购买海外房产？

大部分人会推测够买海外房产的应该是中产阶层、很有钱、中年人甚至老年人。

但实际上，海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”、更年轻化。

我们统计了2018年全年的海外房产咨询数据，对咨询者的年龄进行了分析，结果令人大吃一惊：

如果我们把35岁以下定义为年轻人的话，那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。这已经足以说明当下的一个大趋势——投资海外房产的年轻人越来越多了。

从我个人的从业经历来看，2018年开始年轻人对海外房产投资的关注明显高了，我推测最根本的原因就是：

当前环境下，普通的中产阶层或者年轻人，想要找到比较稳妥的、收益相对较好的投资产品，比以前更难了。

比如说，很多朋友都在炒股。2018年2月到年底，股市从3600左右跌到2400点左右，蒸发量三分之一。这导致A股市场不再是一个非常理想的投资渠道。

当然炒美股也是一个选择。但以纳斯达克指数来看，2018年10月到2019年年初，从8107跌到6190点，缩水了四分之一。

所以无论投资A股还是美股，都需要更充裕的资金储备、更长时间的耐心。而短期内对年轻人来说，花费几十万投资股票对于财富积累没有很好的效果。

2018年另一个特别火热的投资渠道就是区块链，其中最具代表性的就是***。

最疯狂的时候，***从美分涨到2W美元，但目前***的环境不太好，从2017年底到现在，***从2W跌倒3800美金，缩水了80%。

所以有个笑话，很多人花钱买挖***的矿机，最后发现挖出来的矿还不够支撑设备和电费的成本，出现了面包比面粉还便宜的情况。

所以除非是风险偏好特别高的小伙伴，否则大家不会将***作为一个好的投资渠道。

有些年轻人会说，我把钱放在马云爸爸的余额宝里，这是最稳定的投资了吧。

从2018年底到2019年初，余额宝的年化利息只有2.5%左右。而11月公布的CPI数据是2.2%，也就说你的投资收益比通货膨胀水平略多一点点。如此微小的收益，甚至连投资理财都算不上。

最后还有一个投资渠道，就是***，这绝对是2018年的主角。

***的投资者，大部分是35岁以内的小额投资者，大家追求的是投资回报、企业背书，但忽略了投资逻辑。在现在的投资环境下，这么短期的借贷能获得这么高的利息，除非借贷方和投资房错配，否则是不可能的。

***暴雷后，大量投资人血本无归，很多家庭5-10年内积累的资产，一瞬间都没了。这是一件非常可怕的事情。

在25-35岁这个阶段，很多人已经开始每年有了新的资产结余，这个结余能不能找到好的投资途径非常重要。

对于年轻人来说，不要盲目追求高收益，在现在的市场环境下，安全才是最重要的。

我们分析了很多投资渠道，最后发现只剩下房地产了。当然房地产也分国内国外，但现在整个政策环境大家也知道：

为了抑制房地产过热，政府定下了房住不炒的主基调，同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。

现在大部分市场进入平稳区域，而曾经那些上涨过热的地区已经开始大跌了。

原来中国人的房地产投资逻辑是房价一定会大幅度上涨，至于持有成本、现金流等其他因素，都可以忽略不计。现在，这种投资方式已经不合逻辑了。

在这种背景下，我们重新审视中国的房地产市场。

中国的租金回报率，也就是现金流都是极低的。北上广深等一线城市都在1.5%以下，好一点如成都武汉在2%左右，而11月CPI涨幅是2.2%。

这意味着，如果房价不上涨，那投资国内房地产的租金收益和余额宝是一个水平。

所以就像我们前面说的，在国内找一个稳定、收益也还可以的投资渠道，几乎是没有了。

说实话，我们85-95年这群人，没有赶上特别好的时代：

我们的父辈赶上了改革开放，而我们步入社会的时候，房价已经高到工资无法负荷；今年整个中国房地产市场，也不像以前那么好，其他的投资市场也不太好。

那是不是只消费就可以了？不是的。

大部分人要组成家庭，以后会背负更多的责任，如果没有将现在积累的财富放到很好的位置，那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。

所以我们需要考虑新的投资方式，考虑海外房产投资。

我买得起海外房产吗？

很多人会说：年轻人没有那么多钱啊？

其实，海外房产投资门槛没有你想的那么高，年轻人的资金储备完全足够覆盖。

根据我们对2018年海外房产投资数据的统计，目前已经成交的客户里面，100万以内的占到45%，200万以内的占据75%以上。

换句话说，投资海外房产的门槛，就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。

再详细一点说，现在海外主要城市的投资门槛（包含贷款）大致是这样的：

需要注意的是，这个价格并不是当地房地产的起步价格，而是花多少钱投资可以拿到比较好的投资标的。

比如，清迈50万，曼谷70-80万；马来西亚吉隆坡200万，但可以贷款一半，只需要100万；伦敦贷款65%，180万首付可以买到比较有投资价值的房子。

当然，这里面也有一些投资价值高，房产价格高的地方。

比如美国旧金山、纽约，保值增值非常好。虽然这两个地方今年的房价上涨快，甚至有些人认为到了顶端，但客观来说有足够的人口和经济发展做支撑，花费100万美元，贷款6成、首付4成，大概300万人民币，进行投资是有赚头的。

另外比如布里斯班、墨尔本、悉尼的价位比较高，主要是因为需要全款。这些地方要么停止给外国人贷款，要么贷款利息太高不如全款划算，因此全款的价格高一些。

考虑这一点，也给大家准备了主要城市全款买房的价格，以作参考：

总体来看，海外房产投资主要城市的投资门槛，大多在200万以内，小额的也有50万左右的。所以年轻人有足够的资金和实力，可以来做这件事。

投资海外房产收益如何？

如果抛开国内的投资环境，那我投资海外房产有什么意义呢？

其实主要是三点：汇率、租金现金流、房价溢价的收益。当然有收益也有一定风险，事情必然是双面的。

第一，投资高增长的市场——那些类似十年前或者15年前的中国的地方，可能复制国内高增长的情况，这是一个高风险当然也是高收益的投资；

第二，投资成熟市场可以获得稳定的现金流，很多市场可以达到5%以上。

第三，就是货币对冲。现在中国面临各方的贸易问题，而人民币是否能保持在一个好的位置，对未来的家庭生活会产生很大影响。所以我们需要进行多货币种类的配置，而不是押注单边上涨。

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