【课程简介】

2018年，将注定在中国税收历史上留下浓墨重彩的一笔，“国地税合并、“税制大变革”正以超出我们想象的速度奔走而来。置身于如此背景，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，通过一天的课程讲解当前房地产行业企业所得税汇算清缴的新政策，剖析财税领域前沿的实操案例与战略思考。

【课程收益】

接地气：大型房企的实操案例

注重点：2018年度汇算清缴政策解读

有深度：全面讲解涉税风险点，解剖若干高难度问题

【课程对象】

财务总监，税务总监，财务经理和主管，财务人员

【课程提纲】

一、“新税制改革、国地税合并”下房开企业全流程财税管控的思考

1、“国地税合并”过渡期房开企业财税管控需要关注的要点

2、“新税制改革”下房开企业合同控税的误区：合同价款想改能改？发票可以随便换？

3、房开企业全流程税负不平衡问题的战略解决思路：以新《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）“第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报为例

4、2018年度企业所得税汇算清缴政策全面解读

二、房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控

1、土地价款扣除：企业所得税

（1）土地出让金返还款如何处理？

（2）以房抵房增值税的计税依据如何确定？

（3）母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

2、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排

一级市场：招拍挂、一二级联动

二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖

三、房开企业融资环节主要税种实操与风险管控

1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自2018年稽查动态的最新口径

2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除的两头围堵

3、资金池运作模式纳税风险分析

4、统借统还纳税风险分析与稽查应对

5、向信托投资公司阶段的纳税风险分析与稽查应对

四、企业所得税主要税种实操与风险管控

1、企业所得税全流程纳税申报——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范

2、企业所得税新季度申报表的填报对房地产企业的影响

3、开发成本超过评估指标值就要补税吗？

4、建安成本偏高——房地产企业反避税案例

5、成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？

6、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）企业所得税纳税风险分析

7、地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

无产权地下车位销售房产税风险的规避

五、资源流通与管理阶段企业所得税实操与风险管控

1、金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据

2、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解

3、“限地价 竞配建”无偿是否视同销售？——走出现有认识的误区

4、“双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

5、“以房抵工”纳税风险分析与应对

6、开发产品销售收入的确认，企业所得税与增值税、土地增值税的纳税义务发生时间是怎样关系？

7、“视同销售”一定会有所得税吗？“买一赠一”怎样操作才能少缴税？

8、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异。

9、出租产成品的租金收入如何计税？尽量避免预租收入等形式造成增值税、所得税及土地增值税收入不一致的情况。

10、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施应如何处理？三项预提费用的使用及税前扣除是否到位？

11、红线外支出能否税前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大桥、建休闲广场、沿河景观设施等的支出，不能税前扣除吗？土地增值税能否能扣除？

12、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除？

13、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，如何进行纳税处理？通过项目管理费形式的合作建房，税务局是否认可？

14、土增税清算多缴出现企业所得税退税红利——国税总局【2016】81号公告的深度解读

六、最新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及房开企业涉税风险防范

1、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（税务总局公告2018年第28号）的实施时间及适用范围。

2、企业所得税税前扣除需要取得怎样的扣税凭证？

3、扣税凭证的概念及分类。

4、不合规的扣税凭证有哪些？

5、取得扣税凭证的时间有哪些规定？

6、无法取得税前扣除凭证应怎样进行税前扣除?

7、共同支出的扣税凭证有哪些？

8、税务总局28号公告的下发为房开企业带来的哪些利好消息？

【师资简介】

山东财经大学硕士研究生，某市税务干部学校副教授。

多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与税务总局组织和布置的房地产及相关行业专项专案检查工作，总局房地产稽查库成员，房地产税收师资库成员。参与编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《企业所得税政策操作手册》等多本涉税书籍。

【培训时间】：1月8日（周二）上午9:00-12:00，下午1:30-4:30

【培训地点】：常州都喜天丽中航酒店（常州市钟楼区星港路8号）

【学习费用】：大成方略会员企业刷有效会员卡进场，非会员：1650元/人（含资料费、场地费、午餐等费用)，如需住宿，费用自理。

☆皇冠会员59800元/年         ☆金卡会员39800元/年

☆银卡会员19800元/年         ☆VIP会员9900元/年

联系方式：夏兰  13775614003