【北京】标杆房地产企业全流程税务筹划及问题应对解析培训（10月26-27日）

【课程背景】

土地成本越来越高，税务稽查越来越严

税务成本越来越高，税务协调越来越困难

房地产开发周期长，税务事项贯穿其中，涉及税种多，税收负担重，税务稽查多。税务成本约占房地产项目开发总成本的20%-30%，动辄上千万、数亿计，数额巨大，项目的税收成本直接影响项目的投资回报，合理控制税收成本是降低企业运营成本，提升项目利润率的重要一环。

针对项目开发环节涉及的一些税务问题，抓住税务筹划机会，就能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划，大大地控制税务成本，排除税务风险。

课程系统地深度解析最新房地产税收政策，通过详细阐述房地产开发过程中各阶段的节税重要时机，结合经营实战中的经典案例，帮助企业达到节税方案落地。

【课程收益】

    1、正本清源：深度解读房地产最新的税收政策，帮助学员树立正确的税收筹划意识。

    2、框架建立：从房地产项目特性出发，以财税事前筹划为主线精讲各阶段税收业务流程。

    3、思维引导：分析不同操作方法的节税思路，改变纳税理念，正确应对涉税疑难问题。

    4、破解困局：全流程各环节切实合理的税务争议解决方案，解决企业当前的财税困局。

    5、模拟实战：丰富实用的真实案例，为企业解决实际问题提供依据，逐步养成税商思维。

【课程对象】

    1、房地产企业董事长、总经理、副总经理等高管

    2、财务部，投拓部门、营销部门、运营部门、工程部门等部门负责人及业务骨干成员

【金牌讲师】

罗老师，中国注册会计师、注册税务师、会计师、经济师（金融）

担任中天城投、其士国际集团、中国农产品高级财务管理工作二十余年，对房地产上市集团公司的资金管理、预算管理、税收筹划、内部控制等各个管理模块有较深研究和实际操作经验。

参与过的项目包括旧改、股权转让、破产企业资产包、城市综合体、住宅、商业及旅游地产等业态和方式，代表企业有保利地产、中国城建、招商地产、中洲控股、鲁商置业、益田集团、龙信集团等。

【课程大纲】

第一部分：房地产税务筹划的目标

    1、降低税收负担才是硬道理

    2、排除税务风险

    案例：山东某房地产企业不控制税务风险被税务机关查处的税务损失

第二部分：房地产企业的税务风险管控

    1、管理理念风险

    2、财务管控风险

    3、发票管理风险案例：汕头市某公司工程款实收税务损失

    4、纳税评估风险

    5、税务稽查风险

第三部分：房地产企业为什么要进行税务筹划

    1、房地产企业的土地成本、建造成本、税收成本分析

    2、营改增对房地产公司税务工作有何影响？

    3、税务大案为何层出不穷？税务稽查为何越来越严？

    4、什么是金税三期？金税三期如何预警、如何管税？

    5、国地税合并给房地产公司带来什么压力，如何应对？

第四部分：三旧改造（城市更新）的主要税务问题

    1、什么是三旧改造（城市更新）？

    2、村企合作中的税务问题

    3、村企合作—合作建房税务解析

    4、村企合作—房地产代建税务解析

    5、被拆迁方如何交税？如何合法增加拆迁补偿费成本？

    6、开发商支付给被拆迁户的补偿款需要什么“合法有效”的凭据才能税前扣除？

第五部分：土地取得阶段税务筹划

    1、不同的土地取得方式及如何交税概述

    2、政府土地返还款的税务风险及应对策略（案例）

    3、文旅地产、特色小镇获取大面积土地的税务问题及应对办法（案例）

    4、股权转让方式取得土地使用权的税务分析（案例）

    5、在建工程转让方式与股权转让方式取得土地使用权的税务成本比较（案例）

    6、通过境外股权交易取得土地，是否能规避相关税收？（案例）

    7、土地使用税的税务风险及应对策略（案例）

第六部分：公司决策阶段的税务筹划

    1、国内税收“洼地”分析

    2、BVI公司的避税分析

    3、以母公司（或自然人）名义拿地，设立项目公司的税务风险及应对策略

第七部分：资金筹措阶段的税务筹划

一、房地产公司向关联公司借款的税务分析

    1、案例（星湖贵阳置业有限公司向关联公司借款）

    2、关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策

    3、关联公司借款的注意事项

二、房地产公司向民间、高利贷、基金、信托等借款的税务分析

    1、案例（星湖贵阳置业有限公司向小贷公司借款）

    2、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定及相关税收政策

    3、如何真正把握利息费用税前扣除

    4、如何正确理解国税函（2010）220号文中的“金融机构”

三、集团公司”统借统还”税务实操

    1、星湖集团统借统还案例

    2、什么是统借统还？

    3、统借统还利息支出的税务规定？

    4、统借统还利息支出的注意事项

第八部分：拆迁安置阶段的税务筹划

    1、南中房地产公司深圳八卦岭拆迁案例

    2、包干方案还是劳务分包方案？两者的税务影响

第九部份：建设施工阶段的税务筹划

一、房地产公司营改增后为何搞不掂包工头（案例分析）

二、甲供材中的混合销售如何签合同才能节税？

    1、案例：江山里房地产公司铝合金门窗合同

    2、混合销售相关税务法规

    3、如何签订甲供材混合销售合同

三、园林绿化工程分包中的大包、清包工和甲供材税负分析（案例分析）

四、土地闲置费及土地滞纳金如何扣除

    1、案例：星光房地产公司土地闲置费及土地滞纳金

    2、土地闲置费及土地滞纳金扣除相关税务法规

五、哪些成本可以在税前预提并扣除

    1、费用名称

    2、可以预提并扣除费用相关税务法规

六、零星材料采购的税务成本分析（案例）

第十部分：营销阶段阶税务筹划

一、销售合同中交房时点节税技巧

    1、案例：星源房地产公司商品房销售合同

    2、实务中的确认销售收入的时点有哪些？

    3、相关税法依据

    4、交房时点选择的税务影响

二、精装房销售合同中的节税技巧

    1、税务法规对商品房装修费扣除的规定及原则

    2、经营实务中硬装和软装的区别

    3、精装合同如何签，才能合理避税？????

三、销售定价的税务筹划

    案例1判断销售定价是否合理的原则是什么？

    案例2我们的销售定价结论

四、向政府部门移交房地产，如何控制税务风险？

    1、概念及税收法规依据

    2、风险控制的要点是什么？【案例】

五、人才房、安居房等交易价格偏低，如何有“合理的理由”

    1、星源房地产公司案例

    2、交易价格偏低“合理的理由”是什么？

六、转让无产权车位有哪些税务风险？

    1、转让无产权车位的增值税、土地增值税规定

    2、以租代售无产权车位的风险是什么？转让无产权车位的如何规避风险？

七、回迁房如何进行税务筹划？

    1、星火房地产公司回迁房案例

    2、回迁房的土地增值税规定

    3、实操演算

第十一部分：自持营运阶段的税务筹划

一、自持的商业综合体如何持有才税负最低

    1、星云房地产公司自持商业综合体案例

    2、自持商业综合体如何交税？自持物业各项税金的计算依据、现金流规划

    3、不同持有方案演算比较?

二、自持的酒店如何进行税务筹划

    1、星海房地产公司自持酒店案例

    2、自持酒店前期开办费筹划？

    3、不同酒店管理方案税负比较

    4、酒店装修方案税的税务筹划

第十二部分：清算阶段的税务筹划

    1、清算阶段应该注意的相关事项

    2、清算阶段如何

    江西赣州某房地产公司清算避税案例

【课程说明】

【培训时间】2019年10月26-27日  北京（详见报道通知）   

【培训费用】人民币6800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

备注：上课地点以报到通知为准！