新格局下房企全流程合法低税负运营策略与2019年最新税收政策全解析 

2019年4月26-27日   长沙•天友大酒店  于老师 主讲

增值税税率调整时间确定，增值税下调谁将受益？

作为中国第一大税种的增值税是政府减税政策的重要一环，此次减税政策又将重点影响哪些行业值得关注。

在“金税三期”大数据严征管背景下，房地产企业如何从战略运营视角全流程全税种预算管控，转换财税处理思维观，优化全程业务运营和涉税管控，从筹建环节资金准备进企业到注销清算环节资金彻底退出企业，通过全流程全税种的税务预算规划和房地产企业行业运营的无逢衔接，利用房地产全流程的合同规划和签订、票据管理、工程财税预算、最优化发包、收款、开票、报税、成本核算的实例模拟，让你轻松应对增值税时代房地产企业全流程财税实务问题。

【主讲专家】于老师，全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力。

【培训时间】4月25日全天报到，26-27日（周五、六）9:00-17:00培训。

【培训地点】长沙•天友大酒店 （远大一路132号 三湘市场斜对面）

【课程大纲】

第一节  最新政策解析：国家税率调整

1、增值税税率下调的税务影响

2、建筑行业税率下调下的全税种综合分析实例解读

3、建筑行业实名制正式实施企业如何有效应对

4、未来增值税改革效应分析

5、建筑行业实名制正式实施，企业如何有效应对

第二节 房地产开发流程概述

1、房地产企业开发全流程都经历哪些环节，各环节能取得哪些和财税规划管理相关的表证单书？财税新政如何切入房地产的行业运营？

2、商品房开发全流程各阶段相关表证单书的涉税认定和筹划应用。

第三节 筹建环节

1、财务和税务上如何划分企业筹建期间？ 如何帐务处理、涉税规划和票据处理？

2、实例模拟如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报。

第四节 设立环节

1、房地产企业设立环节应关注哪些关键点才能保证其后续发展税负最优化？

2、不同出资方式的涉税分析和房地产企业组织架构最优化搭建的财税规划。

3、架构规划对增值税进项税有何影响？对土地增值税有何影响？如何做好事前筹划？

第五节 筹资环节

1、企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？

　  2、不同股权筹资方式和负债筹资方式的涉税风险分析和筹划应用案例。

如：增值税时代如何通过组织架构搭建，破解房地产企业的融资瓶颈？房地产开发阶段如何解决高融资成本的税前扣除问题；如何将房地产企业的高利润税前合法转出和税收洼地的利用。。。。。

第六节 征地环节

1、不同方式取得土地，其成本如何确认？帐务如何处理？合同如何签税负最优？如何处理入账票据？

2、不同方式返还土地款，为税收最优化，如何进行商业模式优化。

　3、征地环节实务应用。

　（1）、不同购地方式和土地出让金返还的涉税处理和财务核算案例。

　 （2）、外购在建项目（如烂尾楼）的涉税分析和票据处理？

第七节  开发环节

1、主要涉及税种及筹划应用。

2、实务应用

如何确认成本核算对象？如何最优化进行成本归集和预算。

税务征管下社保费成本如何合法降低？

工程如何发包双方综合税负最优？ 

甲供工程如何财税最优化管控？

“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认增值税等计税依据及纳税义务？

第八节 预售环节

  1、订金、定金、诚意金、保证金等如何开票和最优化涉税处理?

“买一送一”如何税收处理？以老带新税收风险如何控制？。。。。

2、 预售环节应关注哪些涉税风险点？如：

“未完工”取得收入如何账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？

所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税务筹划应用点？

案例1：房地产企业所得税预缴申报表的模拟填报？

案例2：房地产企业预售阶段年度申报表的模拟填报。

第九节 竣工销售环节

　  1、开发流程中，会计在哪个节点确认收入和结转成本？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转应关注哪些财税风险点？

增值税新项目下扣除土地价款后如何计税和开增值税发票？

一般纳税人销售开发产品在交房时如何开票、计税、申报、帐务处理？

房地产企业成本核算全过程案例模拟。

房地产企业计税成本确认和税会差异调整实务案例。 

竣工决算期选择应注意哪些涉税风险？如何规划？

增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票和税收筹划? 

交房面积误差如何开具发票？

买房赠送如何处理和税收筹划技巧？

2、特定业务的涉税处理。如：以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？

　　3、案例：房地产企业完工阶段企业所得税汇算实务演练。

4、土地增值税清算

　 （1）土地增值税清算模拟和检查应对实务案例。

（2）土地增值税的反避税和税收筹划实例解析。

第十节  自持、清算注销和资本运作

1、自持管理。

开发企业自持资产如何进行税收最优化剥离？

自持资产如何进行商业模式优化。如自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？

企业出租新、老项目、转租项目如何商业模式优化和税收筹划？

2、清算分配和注销环节必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险。

3、实务案例解析

【培训费用】

★单次课程培训费3280元/人（含中餐，赠送网络视频学习一年）。食宿费用自理，会务组代办，标间260元/天（含早），午餐60元/人。

★ 普通会员：一年内，免费参加公开课3人次，不限区域，不含中餐，培训费6980元/年。

★ 高级会员：一年内，免费参加公开课，每月限3人次，不限区域，不含中餐，培训费12800元/年。

★ VIP 会员：一年内，免费参加公开课，每月限6人次，不限区域，不含中餐，培训费22800元/年。

★ 集团会员：一年内，免费参加公开课，每月限15人次，不限区域，不含中餐，培训费42800元/年。

注：会员免费使用《中国税典》软件，享有税法查询服务、另外还有远程教育、网上信息检索、微信、QQ论坛交流等相关财税服务。

【4月课程播报】

  4月18-19日 武汉 杨汝明 《金三大数据监控下房产建筑收入成本精细核算与新政税率下调解析》

4月18-19日 成都 蔡昌教授 《国税大改解析及房企全程税负测算与盈利预测》

4月25-26日 无锡 黄老师《新政税率下调解读及房企全程账务处理与土地增值税清算攻略》

4月26-27日 长沙 于老师《新格局下房企全流程合法低税负运营策略与税率下调新政解析 》

【主办单位】启航房培                                 【联系方式】小梁老师 15910934416（同微信）