【成都】建筑房地产业收入成本精细核算及财税操控（11月27-28日）

【课程背景】

       开设此课程主要是考虑到企业“精细化会计核算”和“精准税收管理”的需要，国地税合并后随着信息化管理系统的不断升级（包括“金三系统”），对企业会计与税收精细化管理的要求会越来越高，一旦疏于管理，必然酿成不可想象的后果。本课程将深入、细致、系统、规范的对建筑、房地产开发业务的收入、成本核算业务及相关税收规定进行全面讲解，目的是帮助大家在原有会计核算的基础之上做到“尽善尽美”。常言道：“粗不如细，细不如精”，我们就是要帮助大家先学会“细”，然后在细的基础之上再做到“精”，最终让大家真正成为行业内的“精英”。记住“初等会计要饭吃，中等会计挣饭吃，高等会计等饭吃”这是一个永远都不可能改变的真理。只有融“精细的会计核算”与“精准的财税操控”于一身，才能永远立于不败之地！参与此课程培训，也将为您完成由“财务会计”向“管理会计”的华丽转身奠定坚实的业务基础。本课程致敬于所有有志于成为“行业精英”的企业高级财务管理人员和业务骨干，是您在新的一年培训与学习“不二的选择”。期待与大家一起从2019 走向2020再创辉煌！

【课程对象】

房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

【讲师介绍】

杨老师：

　　资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。

　　职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计。同时，杨老师还多次受邀为多家企业做过纳税筹划。

　　工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划

　　授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

【课程大纲】

第一部分 建筑企业收入核算

　　一、合同收入与合同费用的确认

　　(一)建造合同收人与费用的确认原则

　　(二)建造合同结果的判定

　　1、判定固定造价合同结果能够可靠估计的条件；2、判定成本加成合同结果能够可靠估计条件

　　(三)完工进度的确定

　　1、按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定【例1-1】【例1-2】【例1-3】

　　2、按已完工程的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定【例1-4】

　　3、按已完合同工作的测量结果确定

　　(四)建造合同的结果能够可靠估计时收人与费用的确认【例1-5】

　　(五)建造合同的结果不能可靠估计时收人与费用的确认【1-6】

　　二、合同预计损失的核算【例1-7】

　　三、工程价款结算与会计核算

　　(一)工程进度款结算方式；(二)工程价款结算的核算【例1-8】【1-9】

　　四、工程分包的税务与会计【例1-10】【例1-11】

　　五、其他业务利润的核算

　　(一)出售材料【例1-12】；(二)出租机械【例1-13】；(三)对外提供机械作业【例1-14】

　　六、新《企业会计准则第14号一收入》（财会[2017]22号）的适用举例：

　　七、建筑业收入税务处理：

　　（一）增值税

　　1、建筑安装纳税义务发生时间的确认：

　　2、纳税人在当地预缴增值税后应如何计算预缴城建税、教育附加

　　3、增值税留抵退税后城建税、教育附加应如何处理

　　4、增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，未开具增值税发票需要补开增值税发票的，应如何开票？开票时如何操作选择适用税率

　　（二）印花税

　　1、建造合同印花税；2、账簿贴花新规定

　　（三）企业所得税

　　建筑施工企业所得税收入处理

第二部分 房地产企业收入核算

　　一、土地使用权转让的会计核算【例2-1】

　　二、商品房销售的会计核算：

　　（一）商品房预售的会计处理

　　1、订金；2、定金；3、预收房款；4、按揭保证金【例2-2】；4、代收配套设施费、办证费、维修基金的核算【例2-3】

　　（二）商品房销售的会计处理【例2-4】

　　三、特殊情况下商品房销售的会计核算

　　（一）委托方式销售【例2-5】（二）分期收款销售商品房收入的确定【例2-6】【例2-7】

　　（三）面积差的会计核算【例2-8】

　　四、代建工程的会计核算

　　（一）收取手续费方式的代建工程【例2-9】；

　　（二）实行划拨结算方式的代建工程：1、结果能够可靠估计的代建合同【例2-10】；2、结果不能可靠估计的代建工程合同【例2-11】；3、合同预计损失的处理【例2-12】

　　五、土地增值税的会计核算【例2-13】

　　六、以房抵债业务会计核算：【例2-14】

　　七、其他业务的会计核算

　　（一）商品房售后服务的核算【例2-15】；（二）材料销售的核算【例2-16】

　　八、转让及销售阶段纳税处理

　　（一）增值税：1、一般纳税人差额征税扣除土地价款的计算；（二）印花税1、产权转移书据印花税的计算【例2-17】

　　（三）企业所得税

　　1、预收账款结转收入后应如何进行所得税调整【例2-18】

　　2、因土地增值税清算较晚造成多缴企业所得税应如何处理【例2-19】

　　（四）土地增值税

　　1、土地增值税清算时应以什么为依据计算清算收入

　　2、清算项目横跨营改增前后，清算收入如何确认

第三部分 工程施工成本核算

　　一、建造合同成本核算

　　(一)工程施工成本的核算程序：1、工程施工；2、辅助生产；3、机械作业：

　　(二)人工费的核算:1、计件工资的人工费核算;2、计时工资的人工费核算【例3-1】【3-2】

　　（三）材料费的核算：1、材料费分配；2、材料费的核算【3-3】

　　(四)机械使用费的核算

　　(五)其他直接费的核算：1、水电费的分配【例3-5】

　　(六)间接费用的核算

　　1、间接费用的账务处理【例3-6】；2、间接费用的分配：【例3-7】；

　　二、辅助生产成本核算

　　（一）辅助生产费用的归集【例3-8】

　　（二）辅助生产费用的分配

　　1、形成材料物资的辅助生产成本转出【例3-9】；2、形成劳务的辅助生产成本转出【例3-10】；3、辅助生产部门之间的相互分配：（1）直接分配法；【例3-11】；（2）一次交互分配法【例3-12】

　　三、机械作业成本核算

　　（一）机械作业成本的归集【例3-13】

　　（二）机械作业成本的分配：1、机械台班分配法【例3-14】；2、作业量分配法【例3-15】；3、预算分配法【例3-16】

　　六、建安成本的税务处理：

　　按完工百分比法计算结转所得税建安成本

　　第四部分 房地产开发产品成本的核算

　　一、开发产品成本的内容

　　二、自营开发工程成本的核算

　　三、出包开发工程及其价款结算的核算

　　（一）工程价款结算的办法：1、按月结算；2、分段结算； 3、竣工一次结算

　　（二）预付备料款的计算和扣回【例4-1】

　　（三）应付工程款和预付备料款、工程款的核算【例4-2】

　　四、开发间接费用的核算

　　（一）开发间接费用的组成和核算【例4-3】；（二）开发间接费用的分配【例4-4】

　　五、土地开发成本的核算

　　（一）土地开发支出划分和归集的原则；

　　（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置：1、土地开发成本核算对象的确定；2、土地开发成本项目的设置

　　（三）土地开发成本的核算【例4-5】；

　　（四）已完土地开发成本的结转：1、商品性土地开发成本结转；2、自用土地开发成本结转：（1）分项平行结转法；（2）归类集中结转法【例4-6】

　　六、配套设施开发成本的核算

　　（一）配套设施的种类及其支出归集的原则

　　（二）配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置：1、能有偿转让的配套设施；2、不能有偿转让的配套设施：

　　（三）配套设施开发成本的核算：1、配套费的预提【例4-7】；2、配套设施开发成本的会计核算【例4-8】；（ 四）已完配套设施开发成本的结转【例4-9】

　　七、房屋开发成本的核算

　　（一）开发房屋的种类及其核算对象和成本项目：1、房屋的分类；2、会计科目的设置；3、成本对象的确定；4、成本项目设置

　　（二）房屋开发成本的核算：1、土地征用及拆迁补偿费核算；2、期工程费核算；3、基础设施费核算；4、建筑安装工程费核算【例4-10】；5、配套设施费；6、开发间接费

　　（三）房屋开发成本核算举例【例4-11】

　　（四）已完房屋开发成本的结转

　　八、代建工程开发成本的核算

　　（一） 代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

　　（二）代建工程开发成本的核算【例4-12】

　　九、房地产开发成本的税务处理：

　　1、施工合同为准计算发票不足金额时，以总包合同金额为准还是分包合同金额为准，具体操作时应该注意哪些事项？

　　2、以不同的非货币交易方式取得土地，土地成本确认的方式有何不同？

　　3、以小产权房做返迁房和以大产权房做返迁房会计和税收处理上有哪些不同？

【课程说明】

【培训时间】2019年11月27-28日  成都（详见报道通知）   

【培训费用】人民币3280元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师